2014 年12 月12日，吉寶企業將2001年起開始培育的數據中心業務通過吉寶數據中心REIT上市，募資5.129 億美元。發起人是吉寶信通，承諾REIT有資產優先購買權。管理人是吉寶數據中心管理公司，由吉寶信通與吉寶資本各出資50%組建。截至2020年底，管理資產規模33.50億新元，資產負債率36.2%，加權平均債務成本1.6%。每信托單位凈值1.19新元，年底收盤價2.81新元，市凈率2.36倍，淡馬錫控股間接持有22.97%。上市以來，持有人累積綜合收益率為311.6%，最近2年的綜合收益率59.8%和38.4%。18項成熟資產的平均出租率高達97.8%，平均租賃期限6.8年，13項資產滿租。數據中心開發運營平臺“吉寶數據中心控股公司”、投資管理平臺“吉寶資本（管理人與基金）”、吉寶DC REITs的協同發展，支撐吉寶的數據中心業務形成綜合性競爭優勢和行業領先地位。

受托人每年按管理物業資產價值的0.015%計算收取受托費，每月最低金額為1.5萬美元。管理人的收費包括5個部分：按管理資產價值的0.5%計算的年度基本費用；按當年凈物業收入的3.5%計算的績效費；按當年收購資產價格1.0%計算的收購服務費；按當年出售資產價格的0.5%計算的出售服務費；按開發新項目的項目建設成本的3.0%計算的項目開發管理費。

“目前國內的公募REITs有一個很大的問題是，公募基金在其中承擔的責任太大，但是現在沒有這個能力，未來也永遠不會有這個能力，承擔公募REITs的主動管理責任。”羅桂連指出。

國內有的企業也做得非常好，比如越秀集團。越秀集團于1985年在香港成立，已形成以金融、房地產、交通基建、現代農業為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入的戰略性新興產業在內的“4+X”現代產業體系。越秀集團控有越秀金控(2000.7.8)、越秀地產（1992.12.15）、越秀房托基金（2005.12.21）、越秀服務（2021.6.29）、越秀交通基建（1997.1.30）、越秀交通公募REITs（2021.12.15）等六家上市平臺。

越秀房地產投資信托基金于2005年12月在香港聯交所上市，為全球首只投資于中國內地物業的上市房地產投資信托基金。專注于主要作辦公樓、零售、酒店、服務式公寓及其他商業用途的物業，并爭取收購帶來可觀現金流及回報的物業，與物色透過營運優化取得更高收益增長的商機。2021年完成越秀金融大廈收購，截止2021年末，總資產 438.62 億元、物業產權面積 118.3 萬平方米，較上市時分別增長約 10.5 倍和 7.4 倍，成為香港及新加坡上市房產基金中所持中國內地資產規模最大的REITs。

羅桂連表示，從越秀集團的例子來看，資產證券化只有起點沒有終點，只有更優沒有最優。

REITs的八大比較優勢

公募REITs和上市公司主要區別在于公募REITs有強制分紅和稅收優惠，估值顯著高于上市公司的。羅桂連總結了公募REITs的比較優勢：

一是籌集項目資本金。通過REITs盤活存量成熟不動產資產，投資主體轉讓存量資產所獲得的收入是自有資金，可以用于新建項目的資本金和其他用途。

二是重構投融資模式。運用REITs，持續盤活進入成熟期的存量資產，可以形成建設期、資產培育期和成熟期的多元化融資方式的順利切換，顯著降低項目全生命周期的融資難度和融資成本。

三是降低財務風險。用好REITs，可以將部分存量債務隨存量資產轉移出表，還可以通過存量資產的價值重估和價值實現提升股東權益，顯著降低資產負債率和財務風險。

四是維持主動管理權益。原始權益人發起設立并主動管理REITs，將其精心培育的成熟優質不動產資產，及時順暢轉移給自己管理的REITs，還持續享受經營性收益和資產增值收益，收取合理水平的管理費。

五是資產轉讓更便利。如果原始權益人有良好的市場聲譽，能得到REITs投資者的廣泛認可，只要按照REITs的資產收購流程走程序，即可按出售計劃并以合適的價格，順暢地轉移給自身控制的REITs，程序便利可控且轉讓價格合適。

六是資產估值更高。通過REITs盤活存量成熟不動產資產，資產估值能顯著超過直接出售物業或向中小投資者散售產權等傳統方式，如果能落實稅收支持政策，估值優勢更加顯著。

七是培育資本運作平臺。REITs可以合并和分離，可以出讓現有資產，還可以擴募收購新資產，實際上是永續經營的資產管理和資產運作平臺，提高投融資和資本運作的主動性、多元化和可控性。

八是助力“強者恒強”。REITs支持重資產投資主體走向輕資產經營模式，支持具備綜合能力優勢的強主體并購較弱的同行，是助力行業領先企業“強者更強”的重要推手，有利于提高不動產行業的總體運營效率。未來，如果供水行業把REITs玩轉了，供水企業就可以開始并購，就可以進步提高供水行業的集中度和運營管理水平。

國內針對基建REITs試點出臺了一些政策，做了14單產品，已經有20單進入程序。一個重要的問題是基金管理公司在交易結構中的地位很重要，但是缺乏足夠的能力。首批9單因為有先發效應，大家特別看好，包括整體的發行和溢價很高。比如富國首創REITs當時發行之后，對首創環保集團的股票產生了很大的影響，股價翻了一倍。

國內公募REITs的五大創新方向

羅桂連最后總結了國內公募REITs發展的創新方向。

一、定型REITs的交易結構。目前采用“公募基金+ABS”雙層結構，雖然滿足盡快啟動試點的階段性需要，但增加了法律關系、治理機制、職責劃分、信息披露的復雜性。REITs作為公開上市的證券，不宜長期存在純通道性質的結構層次。不論未來是采用公募基金、上市公司、集合信托作為產品載體，承擔主動管理法律責任的受托人，應當是作為行業龍頭企業的原始權益人或其控制的子公司。如果繼續采用公募基金作為載體，則需要專門設立管理REITs基金的管理人（受托人）業務牌照，原始權益人或其子公司按要求申請業務資質。

二、提供堅實法律保障。目前REITs的發行監管依據是證監會發布的部門規章，法律位階較低，對各方主體的行為約束和利益保護力度不夠。REITs作為公開交易的證券，需要更加堅實的法律基礎。根據產品發展需要，修改《公司法》《基金法》和《證券法》，制定《REITs條例》，對REITs的設立、募集、管理、融資、投資、估值、治理、信息披露、稅收優惠、監督管理等方面，予以全面明確規定。

編輯：李丹